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购买未经登记停车位=无效!租赁停车位违反原则=违法!

 

作者:黄志明律师    来源:总裁法律顾问网
 
随着都市私家车数量的飞速增长,停车位也日益紧缺,成为了都市人的稀缺资源,某些开发商或物业管理公司甚至将停车位变成了自家的摇钱树。
 
    在通往法治社会的前进道路上,现实生活与法律条款所存在的不一
致性表现的尤其突出。但存在就代表着合理吗?本文通过对目前停车
位的出租及购买行为进行分析,结合的相关法律规定,对生活中普遍
存在的数个“合理”现象进行探析。
 
《物权法》74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
 
立法者认为,房屋买卖中发展商与购房者的地位是平等的,可以通过协商的方式约定车位的归属。却未考虑在现实房屋买卖中,发展商提供的是由法律专业人士拟定的格式合同,而购买者作为一个法律知识相对薄弱的单独个体,根本无法与之协商,从而难以保障自身的合法权益,导致建筑区内的停车位最终由发展商控制,成为其谋取暴利的工具。
 
   “合理”现象一:买卖停车位。
 
发展商以格式合同方式“不动声色”占有的车位是可以买卖的,但并不代表您买下的车位是受法律保护的,因为法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,需经依法登记,才可发生效力;未经登记的,则不发生效力。
 
如果您的停车位未进行登记,未取得产权证书,无论从法律规定还是司法实践的判案结果来看,您都未获得该车位的物权。您的权利得不到法律的承认和保障,您和发展商之间的协议也不能对抗任何第三人。同时也非常遗憾地告诉大家,就深圳而言,目前还没正式颁发独立的停车位产权证书。
 
有的购买者认为,与发展商签定协议就心安了,却忘记了很多大的开发商打着自己的品牌卖房,但是用于跟购房者签协议的却是特别成立的公司——其子公司或以其控股的普通公司,此公司只为这个项目而存在,也许,明天这个“发展商”就不存在了。
 
“合理”现象二:长租车位。
 
近段时间,深圳某楼盘业主分别接到置业顾问电话,发展商以12-15万元价格转让停车位70年的使用权,而签订的将是租赁协议。
 
根据《合同法》214条的规定:“租赁期限不得超出二十年。超出二十年的,超出部分无效!”
 
且不论发展商是否有权对停车位进行一次性收费,以达到长期租赁的目的。作为有着雄厚的财力和丰富的法律知识的发展商,应当知道此条是毋庸置疑的无效条款,却试图用之收取巨额“租金”,严重违反诚实守信原则,涉嫌欺诈。市场经济的自由必须在法律的框架内运行,否则必将玷污自身的市场品牌,承担应有的法律责任。
 
“合理”现象三:固定停车位。
 
在深圳金融中心办公区的某些大厦,来访车辆常常因车位已满而被谢绝入内。拥有普通月租卡的车主虽然可以自由驶入,但却常常找不到停车位。不是没有空位,而是空位上都挂着牌子,属专车专用。这些固定停车位不是买的,不是租的,是通过加钱或特殊关系关系才能在上面挂个牌子,证明“此地有主”。
 
有的物业公司会明确告之,门口竖着的“停车月卡收费标准”是明规则,办理固定车位月卡则是潜规则。每月加收100-300元,给划个圈,挂个牌,享有一个固定车位。有的物业公司则告之:我们只办理普通月卡。但如果在这个只办“普通月卡”的地下停车场看到挂着一张张牌子的停车位,我们就应该明白,在这里办理固定停车位是需要某些金钱加人际规则的。
 
不管是潜规则还是人际关系规则,都违反了法律的平等、公平、禁止权力滥用等原则,使原本就为数不多、应由大家公平使用的停车位成为少数人的特权利益,用金钱和腐败严重损害多数人群的利益,掠夺了属于多数人的公共资源。
 
一个小小停车位引发的“合理”现象,相信不少人都已经司空见惯了,可是却违反了法律。所有人都应明白,法律一旦丧失了力量,一切就都结束了;如果法律不再有力量,一切合法的东西也都不会再存在。权利,永远是斗争的过程和结果。涉及私权的部分,如果我们不去维权,法律不会保护权利上的睡眠者;涉及公权的部分,如果行政机关不作为,则是一种玩忽职守。我们需要的更多的不是合理,不是“存在”,而是合法,而是平等、公平、公开的秩序。


更新:2012/12/25 13:54:48    转摘:www.lawceo.com  

主题:购买未经登记停车位=无效!租赁停车位违反原则=违法! 
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